Tapu Kaydındaki Hisse Hatalarını Düzeltilmesi (10.07.2019 Tarihli Değişiklik Kapsamında)

 

İlgili kanun maddeleri: 2644 sayılı Tapu Kanunu Ek Madde 3, 7181 sayılı kanunun 2’inci maddesi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2019/7 (1801) sayılı genelgesi

 

          10.07.2019 Tarihli Değişiklik:

• 30827 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile Tapu Kanunu’na EK Madde 3 getirilmiştir:

            “Kadastro tespiti veya tapu sicilinde gerçekleştirilen işlemler nedeniyle oluşan hatadan olumsuz etkilenen hisselerin maliklerine, ayni ve şahsi hak lehtarlarına hatanın nedenleri ve düzeltme sonrası oluşacak hisse durumunu gösteren tebligat yapılır.

            Yapılacak işlem konusunda tapu kaydının beyanlar hanesine belirtme yapılır ve bu belirtme düzeltme işlemi kesinleşinceye kadar korunur.

            Tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde ilgililerince muvafakat verilmesi hâlinde düzeltme işlemi yapılır. Bu süre içinde muvafakat verilmez ise tapu müdürlüğünce hatalı kayıt resen düzeltilerek işlem sonucu ile birlikte düzeltme işlemine karşı tebliğden itibaren altmış gün içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açılabileceği ilgilisine ihtar edilir.”

• Sözü edilen madde uyarınca kadastro tespiti veya tapu sicilinde gerçekleştirilen işlemler nedeniyle pay sahiplerinin hissesinde bir hata meydana gelmişse ilgili tapu müdürlüğü bu durumu kendiliğinden tespit ederek düzeltme işlemi uygulayabilecektir.

 

         Hisse Hatası ve Kapsamı Nedir?

• Hisse hatası, tapu kütüğüne kayıtlı mevcut bir hissenin kadastro tespiti yapılırken veya tapu sicilinde gerçekleştirilen işlemler nedeniyle hatalı olarak kayıt edilmiş olmasıdır. Tapu sicilinde gerçekleştirilen işlemlere örnek olarak: satış, bağışlama, intikal, elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş, payların birleştirilmesi, taşınmazın parsellenmesi gösterilebilir.
• Kanun ve genelgedeki kapsamı ise,

1. Tapu/Kat Mülkiyeti Kütüğü ile TAKBİS kayıtları arasında hisse uyumsuzluğu olması halinde
2. Tapu/Kat Mülkiyeti Kütüğü’nde hisse hatası bulunması halinde olmak üzere ikiye ayrılmıştır.

          Açıklamak gerekirse,

1.Tapu/Kat Mülkiyeti Kütüğü ile TAKBİS kayıtları arasında hisse uyumsuzluğu bulunması

Tapu kütüğünde doğru olmakla birlikte, TAKBİS kayıtlarında hisse hatası veya TAKBİS kayıtlarında hisse toplamı 1/1 sağlamakla birlikte tapu kütüğü ile TAKBİS kayıtları arasında hisse uyumsuzluğu tespit edilmesi halinde TAKBİS’deki hatalı kayıttan sonra taşınmaz veya hisse üzerinde mirasçılara yapılan intikal işlemi hariç olmak üzere herhangi bir mülkiyet devri yapılmamışsa tapu sicilindeki uyumsuzluğun ortadan kaldırılması için veri düzeltme fonksiyonu kullanılarak düzeltilmesidir. Ancak söz konusu hatalı taşınmaz ya da hisse üzerinde mülkiyet devri yapılmış ve bu tapu siciline işlenmişse artık (2) numaralı başlığın konusuna girmektedir.

2.Tapu/Kat Mülkiyeti Kütüğü’nde hisse hatası bulunması

Tapu kütüğünde yer alan mevcut hissenin hatalı olarak yazılmasıdır. Örneğin veraset ilamında payların yanlış dağıtılması, tapu müdürlüğünün yaptığı satış işleminde pay/paydayı yanlış yazması, toplulaştırma yapılırken pay hatası yapılması gibi.

 

Düzeltme İşleminde Takip Edilecek Usul:

1.) İlgili Tapu Müdürlüğü’nce hisse hatası tespiti yapılır.

2.) Hisse üzerinde yapılacak değişiklik işlemi tapu kaydının beyanlar hanesinde belirtilir.

3.) Hisse sahibine, hisse üzerinde ayni ve şahsi hak sahibi olan ilgililere bu hatanın nedenleri ve düzeltme sonrası oluşacak hisse durumunu gösteren tebligat yapılır.

4.) Kendisine tebligat yapılan hisse sahibi tebliğden itibaren 30(otuz) gün içinde bu değişikliğe muvafakat ettiğini yazılı olarak ilgili tapu müdürlüğüne bildirirse düzeltme işlemi yapılır.

5.) Tebliğden itibaren 30(otuz) gün içinde hisse sahibi değişikliğe muvafakat etmezse tapu müdürlüğü hatalı kaydı kendiliğinden düzeltir.

6.) Tapu müdürlüğünce, düzeltme işlemini yapıldıktan sonra ilgilisine düzeltme işlemi sonucunu ve tebliğden itibaren 60(altmış) gün içerisinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açabileceğini bildiren ihtarat yapılır.

7.) 60(altmış) günlük dava açma süresinin sonunda tapu müdürlüğü yetkili Asliye Hukuk Mahkemesi’ne ilgililerce dava açılıp açılmadığını sorar. Dava açılmışsa “Hisse hatası düzeltme işlemine karşı dava açılmıştır.” şeklinde beyanlar sütununa belirtme yapılır. Dava açılmamış ise düzeltme işlemi kesinleşir.

 

Yetkili ve Görevli Mahkeme

• Hisse hatalarının düzeltilmesi işlemine karşı açılacak davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri kesin yetkilidir.
• Görevli mahkeme ise kanunda da belirtildiği üzere Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

 

Dava Açma Süresi

• Düzeltme işleminin yapıldığına ilişkin tebligatın hisse sahibine, ayni ve şahsi hak lehtarlarına tebliğinden itibaren 60(altmış) gündür.

 

Taşınmazın/Hissenin Üzerinde Haciz, İhtiyati Tedbir, Hüküm Şerhi Bulunması

• Taşınmazın/Hissenin üzerinde haciz (kamu haczi, ihtiyati haciz veya genel haciz) şerhi veya 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18 inci maddesi, 3083 sayılı Tarım Reformu Kanunu’nun 13 üncü maddesi, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 7 nci maddesi gereğince konulan şerhler bulunması durumunda:

–Düzeltme işlemi yapıldıktan sonra ilgili kuruma bildirilir. Yukarıda sayılan mevcut haciz ve şerhler düzeltilmiş hisse üzerinde devam eder.

• Taşınmazın/Hissenin üzerinde İİK 150/c (ipotek takibi), satışa arz şerhi veya 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında 31/b şerhi bulunması durumunda:

–İlgili kurum veya mahkemeye hisse hatasının bulunduğu, ilgililere ihtarlı tebligat yapıldığı, düzeltme işlemi sonucu oluşacak hisseler de belirtilerek, taşınmazın satışının veya kamulaştırma işlemlerinin yapılıp yapılmadığı sorulur. Tamamlanmamışsa, yapılacak kamulaştırma veya satış işlemlerinde düzeltileecek hisselerin esas alınması gerektiği yönünde yazı yazılır. Taşınmazın satışı yahut kamulaştırması tamamlanmışsa ise Türk Medeni Kanunu’nun 705 inci maddesi uyarınca yeni alıcısına ve ilgili kuruma da gerekli tebligatlar yapılarak düzeltme işlemine bu maddeye göre yön verilir.

• Taşınmaz/Hissenin üzerinde hisse hatasının oluşmasından sonra ihtiyati tedbir veya İİK 28/1 şerhi konulmuş ise:

–İlgili mahkemeye hisse hatasının bulunduğu, ilgililere ihtarlı tebligat yapıldığı düzeltme işlemi sonucu oluşacak hisseler de belirtilerek bu düzeltme işlemine muvafakat edip etmediği sorulur. Mahkemece, yapılacak düzeltme işlemine muvafakat edilmemesi halinde herhangi bir düzeltme işlemi yapılmayacaktır.

 

Hisse Hatası Tespit Edilen Taşınmaz/Hissenin Devri

• Hisse hatası bulunan taşınmaza yönelik işlem taleplerinde hisse hatasının kabul edilerek işlem sonuçlandırılmasının talep edilmesi halinde tescil istem belgesi veya resmi senette “Taşınmaza yönelik hisse hatasının varlığını bildiğimizi ve hukuki sonuçlarını kabul ettiğimizi” şeklindeki irade açıklamasına yer verilmelidir.

 

          Diğer Hissenin Hatalı Olması Durumunda Hatadan Olumlu Etkilenme

• Düzeltme işleminden olumlu olarak etkilenen diğer ilgilere Türk Medeni Kanunu’nun 1019 uncu maddesi uyarınca tebligat yapılır. Örneğin, veraset ilamında miras paylarının yanlış yazılması durumunda en az bir mirasçının payı artacaktır.

 

Hisse Hatası Nedeniyle Devletin Sorumluluğu ve Tazminat İstenmesi

            Devletin Sorumluluğu:

• Türk Medeni Kanunu’nun 1007 nci maddesine göre “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.”
• Türk hukukunda “Tapu Siciline Güven İlkesi” mevcuttur. Bu ilkenin bir gereği olarak, tapudaki bir kayda güvenerek ayni bir hak kazanan iyiniyetli kişilerin bu kazanımları, tapu kaydı doğru olmasa dahi korunacaktır.
• Türk Medeni Kanunu’nun 1023 üncü maddesinde “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”şekline hüküm kurularak, tapu siciline güvenerek işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının korunacağı ifade edilmiştir.
• Yukarıda açıklanan nedenlerle, iyiniyetli olarak bir taşınmazın/hissenin maliki haline gelen kişinin hisse hatasını bilmesi ve belirleyebilmesi mümkün olmadığından hata nedeniyle uğradığı zararı Devletin Sorumluluğu kapsamında devletten talep edebileceği görüşündeyiz.

Örneğin: İntikal işleminin yapıldığı sırada tapu memurunun bir hissenin paydasını 5000 yazması gerekirken hata ile 2500 yazması durumda burada hisse hatası mevcuttur. Bu hisse hatasının sözü edilen kanun kapsamında düzeltilmesi durumunda işbu hissenin paydası 5000 olarak düzeltilecek ve pay yarıya düşecektir. Bu da hisse sahibinin zarara uğraması anlamına gelmektedir.

 

Yetkili ve Görevli Mahkeme:

• Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
• Devletin sorumluluğuna ilişkin davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

 

Zamanaşımı Süresi:

• Devletin sorumluluğu nedeniyle tazminat istemi zararı ve sorumlusunu öğrenme tarihinden itibaren 1(bir) yıl ve her ahlde işlemin yapılmasından itibaren 10(on) yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
• Bu süre zararın meydana geldiği işlemin yapılması tarihinden itibaren başlar. Yukarıda anlatılan durumda ise bu süre hisse hatasının düzeltme işleminin kesinleştiği tarihte başlar.

 

Saygılarımızla,

LEF Hukuk.