Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Bedellerinin Tespiti ve Uyarlanması
İlgili kanun maddeleri: 6058 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 sayılı mülga Türk Borçlar Kanunu
Kira Sözleşmesi Yapılırken Kira Bedelinin Belirlenmesi:
Türk Borçlar Kanunu’nun 26 ncı maddesinde “sözleşme serbestisi” ilkesi kabul edilmektedir:
-”Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.” Taraflar bu ilke çerçevesinde kira bedelini istedikleri miktarda belirleyebilirler.
Ancak kira bedelinin artış oranına ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu’nda kısıtlamalar getirilmiştir.
Taraflar kira bedelini belirlerken uymaları gereken şartlar vardır:
- Sözleşme kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olmamalıdır.
- Sözleşmede aşırı yararlanma bulunmamalıdır.
Aşırı yararlanma: Sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiyse aşırı yararlanmanın varlığından söz edilir.
- Sözleşmenin taraflarından birinde irade sakatlığı bulunmamalıdır.
İrade sakatlığı: Yanılma, aldatma ve korkutma şeklinde ortaya çıkar.
-Yukarıda sayılan şartları sağlayan kira sözleşmelerinde tarafların özgürce belirledikleri kira bedelleri geçerlidir.
Kira Bedelinin Arttırılması
Türk Borçlar Kanunu’nun 344 üncü maddesine göre: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Tarafların sözleşme yapılırken kararlaştırdıkları artış oranı bir önceki yılın Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) oniki aylık ortalamayı geçemeyecektir. Bu maddenin 17/01/2019 tarihli değişiklikten önceki hali ise “üretici fiyat endeksindeki artış”ı baz almaktaydı. Ülkemizde enflasyonunda beklenmedik artış yaşanması nedeniyle bu madde hükmü değiştirilerek TÜFE baz alınmıştır. Bu değişiklik günün koşullarına göre kiracıları koruyan bir değişiklik olmuştur.
Örnek olarak: Uygulanan artış 2019 yılı için(Ocak-Aralık) %15.46 oranından fazla olamayacaktır. 1.000-TL kira bedeli olan dönemin sonunda yapılacak artışla bu bedel en fazla 1154-TL olabilecektir. Bu oranın üzerinde yapılan artışlar kanunun ilgili maddesine aykırılık teşkil edecektir.
Tarafların sözleşme yapılırken kira bedellerinin artışına ilişkin herhangi bir hüküm koymamış ve taraflar daha sonra artış oranına ilişkin bir anlaşma yapmamış iseler kira bedelinin tespiti davası açılarak mahkemeden kira bedelinin tespit edilmesi istenebilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344 üncü maddesinin üçüncü fıkrasına göre: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Söz konusu fıkrada tarafların kira bedelinin artışı konusunda önceden anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın beş yıllık dönemlerden sonraki dönem için uygulanacak kira bedelinin belirlenmesinin mahkemeden talep edilebileceği düzenlenmiştir. Hakim, bu fıkra özelinde belirleme yaparken aynı maddenin ilk fıkrasındaki sınırlama ile bağlı değildir. TÜFE’nin oniki aylık ortalamasından daha fazla bir oran belirleyebilir. Ancak ilk yıldan sonraki dönemler için yapılacak artışlar yine ilk fıkradaki sınırlamaya tabidir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, kanunun “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkradaki mahkemenin belirlemesi usulü uygulanır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 344 üncü maddesinin ikinci fıkrası: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” demektedir.
Söz konusu hükme göre taraflar kira artış oranı hakkında bir anlaşma yapmamışlarsa mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespit edilmesini isteyebilir. Ancak hakimin belirleyeceği oran yine kanunla sınırlanan TÜFE’nin oniki aylık ortalamasını geçemeyecektir.
Kira Bedelinin Tespitine İlişkin Dava Açma Süresi
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava;
- Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı
- Kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde,
- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Bu şartlar ve süreler dışında açılan kira bedelinin tespiti davasının sonucunda belirlenen artış bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira Bedelinin Tespiti Davası’nda yetkili mahkeme kiralanan konut veya çatılı işyerinin bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Kira Bedelinin Uyarlanması
Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak Yargıtay, bazı şartların varlığı durumunda kira bedelinin uyarlanabileceğini kabul etmektedir. Kira bedelinin uyarlanmasını şartları sağladığı takdirde her iki taraf da isteyebilir.
Bu şartlar:
- Uzun süreli bir kira sözleşmesinin bulunması
- Olağanüstü, beklenmeyen, öngörülemeyen değişiklikler meydana gelmeli
- Bu değişiklikler objektif olmalı
- Bu değişiklikler ile bir taraf için kira sözleşmesinin devamı çekilmez hale gelmelidir.
Uzun süreli bir kira sözleşmesi şartından “uzun süre” deyiminin tam olarak hangi süreyi kapsadığı belirlenmiş değildir. Somut olayın şartlarına göre değişiklik gösterebilecektir. Ancak genel olarak bir yıl süreki kira sözleşmeleri uzun süreli olarak kabul edilmemektedir. Yine belirtmek gerekir ki on yıllık uzama süresi içerisindeki kira sözleşmesi her ne kadar bir yıllık yapılmış olsa da uzama yılı on yıl olduğu için kanaatimizce uzun süreli olma şartını sağlamaktadır.
Olağanüstü, beklenmeyen değişiklikler şartına bakıldığında bu şartı sağlayan olayların, değişikliklerin sınırlı sayıda olması beklenemez. Örnek olarak, kiralanan konut veya işyerinin bulunduğu bölgede büyük alt yapı ve üst yapı yatırımlarının olması, devalüasyon, ekonomik kriz, doğal afet, salgın hastalığın olması gösterilebilir. Bu örnekler çoğaltılabileceği gibi bu örneklerdeki olayların gerçekleşmesi tek başına bu şartın gerçekleşmesini sağlamayacaktır. Bu olayların ciddi değişikliklere yol açması gerekmektedir. Örneğin doğal afet ülkenin belli bir bölgesini ciddi şekilde etkilerken başka bir bölgesini etkilememektedir. Etkilenmeyen bölgedeki kiracının doğal afeti sebep göstererek uyarlama istemesi mümkün değildir.
Ayrıca beklenmeyen durumun sözleşmenin imzalanmasından sonra gerçekleşmesi gerekmektedir. Sözleşmenin imzalandığı sırada var olan ancak taraflarca bilinmeyen durumlarda uyarlama istenemez.
Değişikliklerin objektif olması şartı ise meydana gelen olayların etkisinin kişi özelinde gerçekleşmemesi genele yayılmasıdır. Örnek olarak ekonomik krizin kiracının bulunduğu sektördeki iş yerlerini etkilemesi verilebilir.
Son olarak, bu değişiklikler sonucunda taraflardan biri için kira sözleşmesinin devamı çekilmez hale gelmelidir. Kira sözleşmesinin bu şekilde devam etmesi büyük mağduriyetlere yol açacak olmalıdır. Örneğin bölgede yapılan alt ve üst yapı yatırımları nedeniyle taşınmazı yüksek derecede değerlenen kiraya veren uyarlama isteyebilecektir.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Açma Süresi
Bu dava süre hususunda Kira Bedelinin Tespiti davasının hükümlerine tabidir.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası’nda yetkili mahkeme kiralanan konut veya çatılı işyerinin bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davasının Sonucu:
Hakim uyarlama davasında sözleşmenin hükümlerine, olağanüstü durumun niteliğine, objektifliğine, tarafların dürüstlüğüne, iyiniyetine ve amacına bakarak hakkaniyete uygun olarak uyarlama yapacaktır.
Kira bedelinin uyarlanması davasında yalnızca kira bedeline ilişkin hüküm uyarlanabilecektir. Sözleşmenin diğer hükümleri aynı şekilde tarafları bağlayıcıdır.
Saygılarımızla,
LEF Hukuk.