KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ
Kentsel dönüşüm süreci teknik olduğu kadar hukuki bir süreçtir. Hak kaybı yaşamamak adına, özellikle müteahhit sözleşmeleri imzalanmadan önce profesyonel hukuki danışmanlık alınması kritiktir. Aşağıda vermiş olduğumuz soru-cevap bilgileri kentsel dönüşüm süreçleriyle alakalı genel hususlara dair bilgi vermesi amacıyla hazırlanmış olup detaylı bilgi için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
KENTSEL DÖNÜŞÜM TEMEL SÜREÇ AKIŞ ŞEMASI
1. Hazırlık ve Karar Aşaması Sürecin ilk adımı, bina sakinlerinin bir araya gelerek dönüşüm iradesini ortaya koymasıdır.
*Mülk sahiplerinin toplanarak süreci başlatma kararı alması.
*Bina ortak karar protokolünün hazırlanması.
2. Riskli Yapı Tespiti ve Kesinleşme Resmi sürecin başladığı, geri dönüşü olmayan en kritik teknik aşamadır.
3. Karar Alma ve Protokolün İmzalanması (Salt Çoğunluk)
4.Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Süreci Mülkiyet haklarının korunması adına en çok dikkat edilmesi gereken aşamadır.
*Aday müteahhit firmaların mali ve teknik yeterliliklerinin incelenmesi.
*”Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ve “Teknik Şartname”nin noter huzurunda hazırlanması.
*Karara katılmayan azınlık paylarının satış prosedürünün işletilmesi.
5. Tahliye ve Yıkım Süreci Binanın boşaltılarak inşaata hazır hale getirilmesidir.
6. Ruhsat ve İnşaat Aşaması Yeni binanın fiziksel olarak yükseldiği teknik aşamadır.
*Yeni projenin belediye tarafından onaylanması ve Yapı Ruhsatı alınması.
*İnşaatın Yapı Denetim firması kontrolünde tamamlanması.
*Bağımsız bölümlerin (daire/dükkan) sözleşmeye uygun şekilde inşa edilmesi.
7. İskan ve Tapu Teslimi Projenin yasal olarak tamamlanmasıdır.
*Belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alınması.
*Kat mülkiyeti tapularının hak sahiplerine teslim edilmesi.
Kentsel Dönüşüm Süreçlerine ilişkin Sıkça Sorulan Sorular
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? (Süreç Adımları)
Riskli yapı tespiti, binanın deprem yükleri altındaki dayanıklılığının bilimsel yöntemlerle ölçülmesidir. Adım adım şu şekilde ilerler:
1. Başvuru: Mal sahiplerinden herhangi biri veya kanuni temsilcisi, tapu ve kimlik fotokopisi ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlara (belediyeler, özel mühendislik firmaları veya üniversiteler) başvurur. Tüm maliklerin onayı gerekmez; tek bir kişinin başvurusu yeterlidir.
2. Saha Çalışması: Yetkili kuruluş binaya gelerek karot örneği (beton numunesi) alır, röntgen cihazları ile demir donatılarını inceler ve binanın oturduğu zemini analiz eder.
3. Rapor Hazırlama ve Onay: Analiz sonuçları teknik bir rapora dönüştürülür ve Bakanlığın sistemine (ARAAD) yüklenir. Rapor uygun bulunursa bina “Riskli Yapı” olarak tescil edilir.
4. Tebligat ve Şerh: Karar, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne “Riskli Yapıdır” şerhi işlenir. Bu durum tüm hak sahiplerine tebliğ edilir.
5. İtiraz Hakkı: Tebligatı alan malikler, 15 gün içinde raporun teknik içeriğine itiraz edebilirler. İtirazları üniversitelerden gelen bağımsız teknik heyetler inceler.
Komşuların hepsi onay vermezse süreç durur mu?
Hayır. Yeni yasaya göre artık “Salt Çoğunluk” kuralı geçerli. Yani binadaki mülk sahiplerinin yarıdan bir fazlası (%50 + 1) kentsel dönüşüme “evet” derse süreç başlar. Azınlıkta kalanların itirazı süreci durdurmaz.
Kentsel Dönüşüme Karşı Çıkanlara Karşı İzlenecek Prosedür Nedir?
6306 sayılı kanunda yapılan son değişikliklerle, azınlıkta kalan veya süreci kilitlemeye çalışan mülk sahiplerine karşı süreç oldukça hızlandırılmıştır. “Salt Çoğunluk” (%50+1) kararı alındıktan sonra şu resmi prosedür izlenir:
1. Karar Tutanağının Hazırlanması: Mülk sahiplerinin en az yarısından bir fazlası ile bir toplantı yapılır. Bu toplantıda kentsel dönüşümün yöntemi, müteahhit seçimi ve paylaşım esasları bir protokole bağlanır.
2. Noter Aracılığıyla İhtarname: Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen azınlık pay sahiplerine, alınan kararın şartlarını içeren bir ihtarname gönderilir. Bu ihtarnamede genellikle 15 günlük bir süre tanınarak, “Karara katılın, aksi takdirde payınız satılacaktır” uyarısı yapılır.
3. Pay Satışı (En Kritik Aşama): Verilen süreye rağmen karara katılmayan maliklerin arsa payları, Bakanlık/Belediye nezdinde kurulan bir komisyon tarafından belirlenen rayiç değer üzerinden satışa çıkarılır:
*Öncelikli Satış: Bu paylar öncelikle anlaşma sağlayan diğer pay sahiplerine (komşulara) açık artırma usulüyle teklif edilir.
*Hazineye Devir: Eğer diğer malikler bu payı satın almazsa, rayiç bedeli ödenerek pay Hazine adına tescil edilebilir ve süreç devam eder.
*Tahliye ve Yıkım Süreci: Binanın tahliyesi için maliklere 90 günü geçmeyen tek bir süre verilir. Bu süre sonunda tahliye edilmeyen binaların elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulur. Kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve yıkım gerçekleştirilir.
Önemli Not: Yeni düzenlemeyle birlikte, tebligatların binaya asılması veya e-Devlet üzerinden bildirilmesi gibi yöntemler “tebliğ edilmiş” sayılmaktadır. Bu da “bana tebligat ulaşmadı” diyerek süreci uzatma ihtimalini ortadan kaldırmaktadır.
Müteahhit ile anlaşırken nelere dikkat etmeliyiz?
Kentsel dönüşüm sürecindeki en önemli konu “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”dir. Bu sözleşme malikler ve müteahhit arasındaki sürecin anayasası hükmündedir. Sözleşmede; inşaatın başlama ve bitiş tarihi, kullanılacak malzemelerin listesi (teknik şartname), gecikme yaşanırsa ödenecek tazminat ve müteahhidin işi bitirme garantisi mutlaka yer almalıdır.
En çok mağduriyet yaşanan alan genellikle “Müteahhit ile yapılan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”dir. Sözleşme içeriğinde aşağıda yer alan hususlara özellikle dikkat edilmelidir:
*İş bitirme garantileri ve teminat mektupları.
*Kira yardımı ve taşınma masraflarının netleştirilmesi.
*Teknik şartname: Kullanılacak malzemelerin kalitesi ve inşaatın teslim standartlarının somut olarak belirlenmesi.
*Gecikme tazminatı: Teslimatın gecikmesi durumunda ödenecek cezai şartlar.
Tapu harcı ve vergileri ödeyecek miyim?
Kentsel dönüşüm kapsamına giren binalarda vatandaşlar birçok harçtan muaftır. Tapu harcı, damga vergisi ve noter harçları gibi kalemlerde ciddi vergi avantajları sağlanır. Ayrıca Sözleşmede de bu hususlar açıkça düzenlenerek sorumluluk tayini yapılabilecektir.
Süreç boyunca yararlanabileceğim Devlet Destekleri ve finansmanlar nelerdir?
Kentsel dönüşüm süreçlerinde profesyonel bir yaklaşımla mali avantajların oluşması için dikkat edilmesi gerekenler:
*Kira Yardımı: Tahliye tarihinden itibaren belirli bir süre boyunca ödenen destekler.
*Faiz Destekli Krediler: Hak sahiplerinin bankalardan kullanacağı konut yapım kredilerinde devletin faiz desteği.
*Vergi ve Harç Muafiyetleri: Damga vergisi, tapu harcı ve belediyelerce alınan bazı harçlardan muafiyet imkanları.
“Yarısı Bizden” kampanyası nedir?
Hükümetin sunduğu bu destek paketinde, maliyetin bir kısmı devlet tarafından hibe olarak verilirken, bir kısmı için uygun şartlı kredi ve tahliye desteği sunulur. Bu, vatandaşın cebinden çıkacak inşaat maliyetini yarı yarıya düşürmeyi hedefler.
Güncel olarak uygulanan hibe ve kredi paketleri (örneğin 850 bin TL hibe + 875 bin TL kredi + 125 bin TL tahliye desteği gibi) hakkında detaylı bilgi almak için kentsel dönüşüm birimleri ya da uzman bir hukuk bürosundan tavsiye alınabilir.
Evimiz yıkıldıktan sonra tahliye süreci nasıl işler?
Bina riskli ilan edilip tahliye tebligatı geldikten sonra mülk sahiplerine genellikle 90 günü geçmeyen tek bir süre verilir. Bu süre sonunda tahliye edilmeyen binaların elektrik, su ve doğalgazı kesilir, tahliye işlemleri kolluk kuvvetleri marifetiyle tamamlanır.
Yeni binada daireler neye göre paylaştırılır?
Dairelerin paylaşımı kentsel dönüşüm projesindeki “Arsa Payı” ve binanın değerlemesine (şerefiye) göre yapılır. Eski dairenizin konumu, cephesi ve katı, yeni yapılacak binadaki yerinizi belirlemede temel kriterdir. Bu paylaşımların sözleşme aşamasında şeffaf bir şekilde yapılması hak kaybını önler.
Kentsel Dönüşüm süreçlerinizle ilgili hukuki yardım almak için iletişime geçebilirsiniz.